🎥 ¿Te gustaría entender la plusvalía municipal en menos de 5 minutos?
Te dejo un vídeo donde te explico todo de forma sencilla y con ejemplos reales.
👉 Haz clic y dale al play antes de seguir leyendo.
La plusvalía municipal es un impuesto que muchas personas desconocen hasta que llega el momento de vender, heredar o donar una vivienda. Se trata de un tributo que grava el incremento del valor del terreno urbano desde que se adquirió hasta que se transmite, ya sea por compraventa, herencia o donación.
Este impuesto es gestionado por los ayuntamientos y está regulado por la Ley de Haciendas Locales. Aunque se le conoce comúnmente como plusvalía municipal, su nombre oficial es Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU).
¿Cuándo se paga la plusvalía municipal?
La obligación de pagar este impuesto surge cuando se transmite un inmueble urbano. Esto incluye tanto la venta de una propiedad, como las donaciones entre familiares o las herencias. La lógica detrás del impuesto es sencilla: si el valor del terreno ha aumentado desde que lo compraste, y ahora lo vendes o lo transmites, ese beneficio queda sujeto a tributación.
Por norma general, el responsable de pagarlo es:
- El vendedor, en el caso de una compraventa.
- El donatario, en el caso de una donación.
- El heredero, en caso de una herencia.
La cantidad que se paga puede variar mucho dependiendo del municipio, ya que cada ayuntamiento fija sus propios coeficientes, bonificaciones y tipo impositivo. Eso sí, la ley establece un tope máximo del 30 % del incremento de valor.
Exenciones y bonificaciones: ¿cuándo no se paga?
Hay casos en los que no se paga este impuesto, total o parcialmente. Es importante conocerlos para no asumir pagos que no te corresponden.
- Cuando no hay ganancia: Si al vender la vivienda el precio es igual o menor al de compra, puedes demostrar que no ha existido incremento de valor. Para ello, deberás presentar pruebas al ayuntamiento (escrituras, gastos de compra y venta, etc.).
- Herencias de la vivienda habitual: En muchos municipios existe una bonificación de hasta el 95 % cuando se hereda la vivienda habitual del fallecido, siempre que se cumplan determinados requisitos (como no venderla inmediatamente y tener una relación directa: hijos, padres o cónyuge).
- Separación o disolución de gananciales: En procesos de divorcio o separación, si uno de los cónyuges se queda con el inmueble, suele estar exento del pago.
Plazos para pagar la plusvalía municipal
Los plazos dependen del tipo de operación:
- En caso de venta o donación, el impuesto debe liquidarse en un máximo de 30 días hábiles desde la fecha del contrato o escritura pública.
- En caso de herencia, se dispone de 6 meses desde la fecha del fallecimiento, con posibilidad de solicitar una prórroga de hasta un año.
Es muy importante no dejar pasar estos plazos, ya que el impago o la presentación fuera de tiempo puede conllevar sanciones e intereses de demora.
¿Cómo se calcula la plusvalía municipal?
Desde 2021, tras una sentencia del Tribunal Constitucional, se introdujeron cambios importantes en el cálculo de este impuesto. Ahora, el contribuyente puede elegir entre dos métodos:
- Sistema objetivo (valor catastral): Se calcula aplicando unos coeficientes fijados por el Ministerio de Hacienda al valor catastral del suelo. Estos coeficientes varían en función de los años que hayan pasado entre la compra y la venta.
- Estimación directa (valor real): Se basa en la diferencia entre el precio de compra y el de venta o transmisión. Si se demuestra que no ha habido ganancia, no se paga nada.
La elección del sistema más favorable puede suponer una gran diferencia en la cantidad a pagar. Por eso, es recomendable estudiar bien ambas opciones antes de presentar la autoliquidación o declaración del impuesto.
Cambios recientes: transmisiones de menos de un año
Una novedad importante es que ahora también se paga plusvalía cuando entre la compra y la venta de un inmueble no ha transcurrido ni un año. Esto busca evitar operaciones especulativas a corto plazo, donde antes no se aplicaba el impuesto por falta de tiempo transcurrido.
Preguntas frecuentes
¿Tengo que pagar plusvalía si regalo un piso a mi hijo?
Sí, en una donación el que recibe el inmueble debe pagar el impuesto, aunque podrá beneficiarse de bonificaciones si cumple los requisitos.
¿Puedo pagar el impuesto online?
Muchos ayuntamientos permiten presentar y pagar el impuesto de forma telemática. Es conveniente consultarlo con el municipio correspondiente.
¿Y si heredo una casa?
El heredero es responsable del pago, pero en muchos casos se aplica la bonificación del 95 % si es la vivienda habitual del fallecido.
¿Necesitas ayuda con la plusvalía municipal?
En el momento de vender, heredar o donar una vivienda, surgen muchas dudas legales y fiscales. Podemos ayudarte a calcular la plusvalía, ver si estás exento y presentar todos los trámites para que no tengas que preocuparte por nada.